Yararlı Bilgiler

TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNDE İŞLEM NASIL YAPILIR

Taşınmazın sahibi yapmak istediği işlem için gerekli belgelerle önce Tapu Sicil Müdürüne başvurur. Tapu Sicil Müdürü talebin bizzat hak sahibinden geldiğini belirledikten sonra başvuru fişini düzenleyerek işlemi ilgili memura havale eder. İlgili memur, ibraz edilen belgeleri, tapu sicilini, vs. inceleyerek, işlemin yapılmasında kanuni bir sakınca ve eksik belge olmadığını tespit ettiği taktirde, gereken tapu harcını hesaplayarak T.C.Ziraat Bankası’na yatırılmak üzere tahakkuk makbuzunu keserek tahsil eder.Tapu harcının bankaya yatırılıp makbuzun memura ibrazından sonra, işlemin niteliğine göre resmi senet düzenlenmesi gerekiyorsa, (örnek: satış) düzenlenen resmi senet Tapu Sicil Müdürü huzurunda taraflara okunur, bir isteklerinin olup olmadığı, satıcının parasını alıp almadığı sorulur.Tarafların rızasıyla resmi senet imzalanır.Resmi senedin alt kısmında isimlerin yazılı olduğu yere taraflar kendi el yazılarıyla okudum yazar ve imzalarlar, ayrıca karşı tarafın fotoğrafının üzerine açıktan başlayıp fotoğrafın üzerine gelecek şekilde imzalarlar.Okuma yazma bilmeyenlerin olması halinde, resmi senet yüksek sesle okunur. Okundu ibaresi yazılarak şahsın parmak izi alınır veya mühürü basılır bu durum iki tanığa tasdik ettirilir. Onlarında imzaları alınır.Tapu Sicil Müdürü’nün kontrol ve imzası da tamamlandıktan sonra, işlemin niteliğine göre, (tapu senedi, ipotek belgesi, vs.) belgesi hak sahibine verilir.

SATIŞ

A) Gerekli Belgeler :
1- Satılması istenilen taşınmazın varsa tapu senedi
2- Satıcı ve alıcının, varsa temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları
3- Temsil sözkonusu ise, temsile ilişkin belge
4- Satıcının bir adet alıcının iki adet, vekil var ise onunda bir adet son altı ay içinde çekilmiş fotoğrafı.

B) İşlemin Mali Yönü:

1- Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlâklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı, binde 15.
2- Taşınmazın varsa veraset ve intikal vergisi ilişiği kestirilir.

TAPU SİCİLİNE BAŞVURU

Genel Bilgiler

a) Başvurunun Şekli

Gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişi temsilcilerinin tapu sicil müdürlüğüne yapacakları başvurunun yazılı olması şart değildir, dilekçe yazılması gerekmez. Kişiler müdürlüğe gelip sözlü olarak başvurularını yapabilirler. Resmi kuruluşlar ise yazılı olarak talepte bulunabilirler. Başvuru tapu sicil müdürüne yapılır ve müdürün havale edeceği memur tarafından incelenerek, müdürün imzası ve mührü ile sonuçlandırılır. Tapu Sicil Tüzüğü bu başvuruya “istem” adını vermiştir. İstem tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve şarta bağlanamaz. Tapu sicil müdürlüklerine her türlü işlem için yapılacak başvurular, memur tarafından başvuru belgesi doldurulmak, tarih atılmak, memur ve başvuruda bulunan tarafından imzalanmak suretiyle yazılı hale getirilir. Bu gün tapu sicil müdürlüklerine ilk başvuru yapıldığında matbu olarak hazırlanmış bulunan iki nüsha başvuru fişi düzenlenmekte, biri istemde bulunan vatandaşa verilmekte diğeri de parsel dosyasında saklanmaktadır. İstemde bulunana gün verilmesi gerekiyorsa kaç gün verildiği, bazı belgeleri eksik ise hangi belgelerin eksik olduğu başvuru fişine yazılır. Yalnız bu eksikliklerin bir defada söylenmesi gerekir. Müdürlükten kaynaklanmayan nedenlerle işlemin sonuçlandırılması uzamış veya istemde bulunan kendisine verilen günde gelmemiş ise bu durum da açıklanarak başvuru fişinin arkasına imzası alınır.

b) Başvurudan (İstemden) Vazgeçme

Kural olarak istem kütüğe tescil veya terkin ile kesinlik kazanır. İstemden vazgeçebilmek belirli bir aşamaya kadar mümkündür. Akitsiz işlemlerde istem yevmiye defterine kaydedilinceye kadar geri alınabilir. Satış bağış trampa gibi akitli işlemlerde ise resmi senet imzalanıncaya kadar taraflardan her biri istemden ve işlemden vazgeçebilir. Ancak, resmi senet imzalandıktan sonra akit tamamlanmış olacağından artık tek taraflı olarak tescil talebinden vazgeçilmesi diğeri aleyhine ağır sonuçlar doğurur. Bu nedenle akitli işlemlerde ancak her iki tarafın imzaladığı yazılı bir istemle işlem yevmiyeye kaydedilinceye kadar istemden vazgeçilebilir. Tescil isteminden vazgeçme yine müdürlüğe yapılacak yazılı bir istem ile olmalıdır. Tescil istemi yapıldıktan sonra, örneğin resmi senet düzenlendikten sonra istemde bulunanın ölmesi veya fiil ehliyetini kaybetmesi tescil yapılmasına engel değildir.

c) Tapu Memurunca Yapılacak İşler

İstem başvuru fişine geçirildikten sonra müdür veya görevlendireceği memur tarafından hak sahibi tarafından yapılıp yapılmadığı araştırılır. Uygulamada işlem kapasitesi yoğun müdürlüklerde bu araştırmayı işlem kendisine havale edilen memur yapmaktadır. Bu araştırma yapılırken kişinin nüfus cüzdanı veya pasaportu istenerek tapu kütüğünde ismi yazılı hak sahibinin aynı kişi olup olmadığı belirlenir. Tapu kütüğünde yazılı hak sahibi ile aynı kişi ise bu hakkı edindiği tarih ve yevmiye numarasından akitli işlemlerde resmi senet, akitsiz işlemlerde tescil istem belgesi, diğer işlemlerde resmi yazı çıkarılarak oradaki fotoğraf, imza ve kimlik bilgileri ile talepte bulunan kişinin aynı kişi olup olmadığı kontrol edilir. İşlemin yapılabilmesi için dosyada mevcut bilgiler ve fotoğraf ile talepte bulunanın nüfus cüzdanındaki bilgilerin bir birini mutlaka teyit etmesi gerekir. Kişilerin nüfusa kayıtlı olduğu yer, cilt ve sayfa numaraları, nüfus cüzdanı seri harfi ve numarası yeni alının nüfus cüzdanında değişmiş olabilir, bunlardaki değişiklik önem taşımaz. Ancak, kişilerin kendi ad ve soyadı, baba adı, ana adı, doğum yeri ve yılı ancak mahkeme kararı ile değişebilir. Bu hususlarda bir farklılık varsa farklılığın neden kaynaklandığının nüfus müdürlüğü yazısı veya mahkeme kararı ile belgelendirilmesi istenmelidir. Evlenme nedeniyle soyisim değişikliği evlilik cüzdanı ile kanıtlanabilir. Boşanma nedeniyle değişiklik ise mahkeme kararı veya nüfus müdürlüğü yazısı ile kanıtlanmalıdır. Nüfus cüzdanında eski soy ismi de yazılı ise başkaca bir belge aramaya gerek yoktur. Memur, nüfus cüzdanındaki fotoğraf ile karşısına gelen kişinin aynı kişi olduğuna da kanaat getirmelidir. Bunun için, istemde bulunanın yüzüne bakılmalı, tereddüt halinde yüzün tam olarak gösterilmesi istenmelidir. Hak sahibi bu şekilde belirlendikten sonra talep edilen işlemin yapılmasına hukuki bir engelin bulunup bulunmadığına bakılır. Hukuki engel var ise vatandaşa anlayacağı dille talebin karşılanamayacağı ve karşılanamama gerekçesi sözlü olarak izah edilir. Bu izaha rağmen vatandaş talebinde ısrarlı olursa talep Medeni Kanunun 1016 ve Tapu Sicil Tüzüğünün 23. Maddesine uygun olarak reddedilir. Talebin mevzuata aykırı olup olmadığını müdürlükte belirleyemez, işlemi yapıp yapmamakta tereddüt ederse, kendi görüşünü de yazarak bağlı olduğu Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğünden yazılı görüş isteyebilir.

İşlemin Yapılmasına Mani Olabilecek Hukuki Engeller Kişiye Özgü Kısıtlamalar Ve Taşınmaza Özgü Yasaklar Olmak Üzere İkiye Ayrılır.

1- Kişiye özgü kısıtlamalar:

a) Hak sahibinin vesayet altında olması,
b) Henüz vesayet altına alınmamış olmakla beraber, vesayeti gerektirecek şekilde temyiz kudretine sahip bulunmaması, akli melekelerinin yerinde olmaması,
c) Velayet altında (ergin olmamış-18 yaşını ikmal etmemiş küçük) olması,
d) Kendisine kayyım ya da yasal danışman tayin edilmiş olması,
e) Talepte bulunanın yabancı uyruklu olması.

2- Taşınmaza ilişkin yasaklar:

Taşınmazın tapu kütük sayfasının şerhler ve beyanlar sütununda mevcut olabilecek bazı kayıtlar bu taşınmazla ilgili işlem yapılmasını engeller. Bu nedenle işlem yapılmadan önce taşınmazın tapu kütük sayfasının şerhler, beyanlar ve taşınmazın nevi sütunları ilgili memurca kontrol edilerek işlem yapmaya engel bir durumun bulunup bulunmadığı taşınmazın eski ve yeni ek (maabat) sayfaları da kontrol edilerek araştırılmalıdır.

Taşınmaza ilişkin engellerin başlıcaları şunlardır:

a) İhtiyati tedbir,
b) Kamu haczi,
c) İflas,
d) Konkordato ile verilen süre,
e) Kamulaştırma Kanununun 31/b maddesine göre şerh,
f) Aile yurdu şerhi,
g) Aile konutu şerhi,
ğ) Tapu kütüğünün nev’i hanesinde vakıf şerhi bulunması,
h) 2510 sayılı İskan Kanununa göre şerh,
ı) 775 sayılı Gecekondu Kanununa göre şerh,
j) 3083 sayılı Toprak ve Tarım Reformu Kanununa göre şerh,
k) 3367 sayılı Kanuna göre, köy yerleşim alanlarında arazi tahsisi ile ilgili şerh,
l) Belediye Gelirleri Kanununa göre masraflara katılma payı şerhi,
m) Askeri yasak bölge ve güvenlik bölgeleri belirtmesi,
n) Kültür ve tabiat varlığı belirtmesi,
o) Müşterek ipotek taksim ve trampa ile ilgili başka bir müdürlüğe yetki verildiğine dair belirtme,
p) Ticareti terk şerhi.

Bu şerhlerin bir kısmı taşınmazla ilgili bütün tapu işlemlerinin yapılmasını yasakladığı halde, bir kısmı sadece belirli tapu işlemlerinin yapılmasını yasaklamaktadır. Bu bakımdan şerhin türüne göre talep edilen işlemin karşılanıp karşılanamayacağı memur tarafından hukuki bilgiler ışığında değerlendirilmelidir.

Hak Sahibinin Belirlenmesi

Bir tapu işleminin yapılmasını ve tescilini isteyen kimsenin veya temsilcinin gerçekte o kimse olup olmadığını memur araştırmak zorundadır. İstemde bulunan kimsenin veya vekalet veren müvekkilin tapuda kayıtlı kişi olduğuna kanaat getirilmesi zorunludur. Bunun için, müdür veya görevlendireceği bir memur tarafından istem ve belgeler incelenerek hak sahibi tarafından yapılıp yapılmadığı saptanır. Hak sahibi tarafından yapıldığına kanaat getirilen istemlerin gereği yapılır. Kanaat getirilemeyen veya eksik belgeleri tamamlanmayan istemler ise reddolunur. İstemde bulunanın temyiz kudretine sahip olması gerekir.

a)Gerçek Kişilerce Yapılan İstemler

Gerçek kişilerce istem bizzat yapılabileceği gibi veli, vasi veya vekil aracılığı ile de yapılabilir. İstemde bulunan gerçek kişi ise, nüfus cüzdanı veya pasaport istenilerek kütük, edinim resmi senedi ve taşınmaz mal dosyasındaki belgelerde yer alan imza ve fotoğraflara göre tapu sicilinde yazılı hak sahibi ile aynı kişi olup olmadığı belirlenir. Şu anda istemde bulunanın kimliğini belirleme hususunda nüfus cüzdanı ve pasaport esas kabul edilmiş bunların dışında avukatlık kimliği Genel müdürlük tarafından bir genelge ile kimlik tespitine esas belge kabul edilmiştir. Ehliyet veya başkaca bir kimlik belgesi ile tapu sicilinde işlem yapılması mümkün değildir. Nüfus cüzdanı ve pasaport ve avukatlık kimliği dışındaki bir kimlik belgesine dayanılarak tapu işlemi yapılamaz. Ancak Tüzüğün 13/3. Maddesi ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne nüfus cüzdanı ve pasaport dışında kimlik tespitinde kabul edilebilecek diğer belgeleri belirleme yetkisi verilmiştir. Esas itibarıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bu yetkiye dayanarak ehliyeti de kimlik tespitine esas belge sayması bu konudaki pek çok sıkıntıyı giderecektir. Vekaleten yapılan istemlerde, vekilden “düzenleme şeklinde” noterlikçe tanzim edilmiş ve istem konusu işleri yapmaya “açıkça” yetkili olduğunu içerir vekaletname getirmesi istenir. Noterlik Kanununun noterler dışında vekaletname düzenleme yetkisi verdiği, askeri birlik komutanları ve konsoloslarca düzenlenmiş veya yabancı memleket noterlerince kendi kanunlarına uygun olarak düzenlenip usulünce onanmış vekaletnamelere göre de işlem yapılabilir. Vekil tevkil (vekaleti devir) yetkisine dayanarak bir başkasını vekil tayin etmiş ise, ayrıca dayanağı olan vekaletname de aranır. Sadece müstenidatın (dayanak vekaletname özetinin) yazılmış olması yeterli değildir. Vekilin kimliği saptandıktan sonra tapu sicilindeki hak sahibi ile vekaletnamedeki müvekkilin kimliği ve fotoğrafı karşılaştırılır. Veli, vasi, kayyım gibi kanuni temsilciler tarafından yapılan istemlerde kanuni temsilcinin yetkili olduğunu belirten karar ve belge istenir. Bir kanuni temsilci olarak vasinin istemlerinde vasinin vesayet kararını ve istenen işi yapmaya yetkili olduğuna dair mahkeme kararını ve gerektiğinde bunun bir üst mahkemece onandığına dair kararı ibraz etmesi gerekir. Ancak veli de bir kanuni temsilci olduğu halde küçük adına yapacağı tapu işlemleri için mahkeme kararı getirmesine gerek yoktur. Küçüğün velisi olduğunu nüfus kaydı ile belgelemesi yeterlidir.

a)Tüzel Kişiler Adına Yapılan İstemler

Tüzel kişiler adına yapılan istemlerde, tüzel kişinin istenilen işlemi yapabileceğini ve temsilcilerini belirten kanunlarda yazılı mercilerden alınmış yetki belgesi aranır. Tapu Kanununun 2. Maddesine göre “Hükmi şahısların tapu işlerinde merkez ve şubelerinin bulundukları yerin en büyük mülkiye amirinden nizamnamelerine göre gayrimenkul tasarrufuna izinli olduklarına ve tescil işini yapacak temsilcinin yetkisine dair alınacak belgenin verilmesi mecburidir. Ticaret şirketleri bu belgeyi ticaret sicil memurundan alırlar.” Resmi kuruluşlarca yapılan istemlerde, kuruluşların ve temsilcilerinin yetkileri olup olmadığı araştırılır. Tapu Kanununun 1. Maddesi “Gayrimenkullerin tescilinde o gayrimenkul devlete ait ise bulunduğu yerdeki en büyük mal memuru (mal müdürü veya defterdar) özel idareye ait ise vali, vakfa ait ise vakıf müdürü veya memuru, belediyeye ait ise belediye başkanı, köye ait ise muhtar ve özel kanunla kurulmuş diğer tüzel kişilere ait ise bunların kanuni temsilcileri yetkilidirler…” hükmündedir. Tüzel kişiler adına yapılacak istemler ileride “Tüzel Kişilerin Tapu İşlemleri” bölümünde ayrıntılı olarak açıklanacaktır. Tüzel kişilerin istemlerinde tüzel kişi temsilcisinin fotoğrafı aranmaz (TST.16). Gerek resmi senede ve gerekse tescil istem belgesine tüzel kişi temsilcisinin fotoğrafını yapıştırmaya gerek yoktur. Tüzel kişi vekaletnamelerinin de fotoğraflı olması aranmaz.