A- DÖVİZ CİNSİNDEN ARTIŞ
Döviz cinsinden gayrimenkul kiralanması olayında, kira artışına sınırlama getiren ve halen yürürlükte olan, çok kişinin farkında olmadığı bir yasa maddesi var. Bu madde çok önemli.
“Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun”a 16 Şubat 2000 tarih ve 4531 sayılı Kanunla geçici 7. madde olarak eklenen bu maddeye göre;
- Kira artışlarının, Türk parası olarak 2000 yılında yüzde 25, 2001’de yüzde 10 olabileceği belirtiliyor.
- Maddenin döviz cinsinden kiralamalarla ilgili olan ve halen yürürlükte bulunan ikinci fıkrasına göre de; kiranın, yabancı para (yani dolar, euro, sterlin vs.) ya da altın olarak belirlendiği durumlarda, kiraya ayrıca yıllık artış uygulanamıyor.
Maddenin dördüncü fıkrasında da “kira tespit davalarında da yukarıdaki sınırlamalara uyulur” hükmü yer alıyor.
Kuşkusuz, yasanın bu hükmüne aykırı kira sözleşmesi de hukuken geçerli olmuyor.
Yargıya intikal eden uyuşmazlıklarda da; “kira bedelinin yabancı paraya endeksli olarak belirlendiği kira sözleşmelerinde, ayrıca yıllık artış uygulanamayacağı” yönünde kararlar veriliyor
B- KİRA TESPİT DAVASI VE YTL
Her ne kadar bu hüküm, günümüzde amacını aşmış ve özellikle dövizin değerindeki ciddi düşüşler nedeniyle, kiralayanın yani mal sahibinin aleyhine bir tablo ortaya çıkmışsa da yasa maddesi bu gerekçe ile döviz cinsinden kira artırımı ya da kira tespit davası açılmasına engel.
Bu konuda yargının eğilimi; dövizle belirlenen kirada sürenin bitiminde, kira artışı yapılamayacağı ancak kiranın YTL’ye çevrilmesi durumunda, kira artırımı yapılabileceği yönünde.
C- YASA YÜRÜRLÜKTE
Çok kişinin farkında olmadığı “Kiranın yabancı para ile belirlendiği durumlarda, ayrıca yıllık artış uygulanamayacağı” şeklindeki geçici 7. madde hükmü, şu anda hukuken yürürlükte. Herhangi bir yasa ile değiştirilmedi ya da iptal edilmedi. Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yukarıda belirtilen, 27 Nisan 2005 tarihli Kararı’nda da geçici 7. maddede yer alan; kira bedelinin, yabancı paraya endeksli belirlenmesi halinde, ayrıca sözleşmelerde öngörülen yıllık artış şartının uygulanmayacağı yönündeki zorunlu, emredici ve yürürlükte olan yasal düzenlemenin, geçerli olduğu açıkça belirtiliyor.
Bu arada bir gerçeği de vurgulamakta yarar var. Geçici 7. maddedeki bu düzenleme, 2000 yılı koşullarında, yabancı paraların Türk parası karşısında sürekli artış göstereceği düşüncesiyle yapılmıştır. Oysa, birkaç yıldır şemsiye tersine döndü.
Kiranın döviz cinsinden belirlendiği ve dövizinde değer kaybına uğradığı durumlarda, kiralayanın mağduriyeti de ortadadır. Kiralayan, her geçen ay dövizin YTL karşısında değer kaybı nedeniyle reel anlamda YTL karşılığı daha az gelir elde etmektedir.
Görünen o ki döviz cinsinden kiralamalarda, yalnızca kiracı değil, bazı durumlarda da kiralayan mağdur olabilmektedir.
Bu konuda, sağlıklı çözüm yolu bellidir; amacını yitiren geçici 7. madde hükmü yürürlükten kaldırılmalı ve yabancı para ile yapılan sözleşmelerin ya ülke parasına yönlendirilmeli ya da dövizle kiralamalara da “kira tespit davası” yolu açılabilmeli.
İhtilaflar çoğalmadan, acil bir düzenleme yapılmasında yarar vardır
SONUÇ
Döviz cinsinden kiralanan gayrimenkullerde, kira süresi bitiminde, döviz olarak, örneğin yüzde 3-5 ya da yüzde 10 gibi artış yapılamıyor. Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un geçici 7. maddesine göre; kiranın yabancı para olarak belirlendiği durumlarda, kiraya ayrıca, yıllık artış uygulanamıyor.
Yasa maddesi, halen yürürlükte. Yasa maddesinde, Türk parası cinsinden kiralamaların 2001 ve 2002 yıllarında uygulanacağı belirtiliyor. Ancak, dövizle kiralama ile ilgili ikinci fıkra halen yürürlükte. Bunu yürürlükten kaldıran, herhangi bir yasa maddesi ya da Anayasa Mahkemesi’nin iptal kararı yok.
Yargıtay’ın 2007 tarihli yeni kararları da, “döviz cinsinden kira artışı yapılamayacağına ilişkin” görüşümüzü doğruluyor. Nitekim, 2005 yılına ilişkin bir kiralama olayında, Yargıtay’a göre; “Yeni dönemde, kira parasının mahkemece tespitinin istenilmesi halinde, kiranın yabancı para ile ödenmesinin, yeni dönemde hakimi bağlayıcılığı kabul edilmez. Mahkeme, kira parasını Türk Lirası olarak takdir etmek durumundadır” bu durumda kira artışı da Türk parası olarak yapılır
Özetle, Yargıtay yeni kira döneminde, döviz cinsinden artışı kabul etmiyor. Kirayı Türk parasına çeviriyor. Bundan böyle de, artış Türk parası olarak yapılıyor.
Döviz cinsinden mal satışına gelince, yürürlükte olan mevzuata göre, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’ın 4/c maddesine göre, dışarıda yerleşik olmayan kişilerden mal alım satımı karşılığı döviz kabul etmek suç. Ancak çok kişi bu tür bir yasağın farkında olmadığı için, döviz cinsinden satışlar ve döviz kabulü halen devam ediyor.
Bu konuda yapılabilecek en anlamlı uygulama, günün koşullarına göre, ilgili mevzuatların yeniden düzenlenmesi olmalı.
Şükrü KIZILOT
Kayıtlar
