Alınacak konutun fiyatını belirlemenin 35 kriteri var

Emlak uzmanlarına göre alınacak evin fiyatı belirlenirken dikkat edilmesi gereken en önemli kriterler şunlar: Arsa değeri, yapım maliyeti, kiraya verilmesi halindeki getirisi, aynı mevkideki konutların satış fiyatları... Bunlara dikkat etmeden karar verenin eli yanıyor

Bir konutun fiyatı nasıl belirlenir? Beşiktaş'taki bir daire için 150 milyar lira az mı, çok mu? Zekeriyaköy'de bir villaya 1 trilyon lira, Taşdelen'de başka bir villaya 750 milyar lira verilir mi? Kadıköy'de üç oda, bir salon dairenin fiyatı ne kadar olmalı? Bu ve benzeri sorular uzatılabilir. Bir konutun fiyatı nasıl belirlenmeli? Türkiye'de gayrimenkul değerlemesi üzerine ilk çalışmaları tam 40 yıl önce başlatan, Almanya'da bu alanda lisansüstü eğitim alan Yıldız Teknik Üniversitesi İnşaat Fakültesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Bölümü emekli Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ahmet Açlar, bir taşınmazın fiyatının tam olarak belirlenmesinin zor olduğunu söylüyor. Taşınmazın fiyatını belirlemek için onlarca yöntem bulunduğuna dikkat çeken Açlar, "Değer saptamak için pek çok yöntem kullanılsa da temelde üç yöntem vardır. Bunlar; karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemleridir" dedi.
Emlakın geliri önemli

Değerleme için seçilecek yöntemin, değeri saptanacak taşınmazın konumuna ve emlak piyasasının alışkanlıklarına göre belirlendiğini ifade eden Açlar, ticari taşınmazlarda ve kira getirisi için alınacak konutlarda fiyat belirleme için genellikle gelir yönteminin tercih edilebileceğini söyledi. Gelir yönteminde bir konutun fiyatının belirlenmesinde ölçünün kiradan gelen net getiri olduğunu kaydeden Ahmet Açlar, "Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık brüt gelirinden, taşınmazın boş kalmasından oluşan gelir kaybı ve diğer giderlerin çıkarılması ile bulunur. İşletme giderleri, emlak vergisi, sigorta, yönetim, bakım-onarım, danışmanlık, reklam-ilan gibi giderlerden oluşur. Bu giderler çıktıktan sonra kalan gelirin süresine göre taşınmazın fiyatı belirlenir. Fakat bir taşınmazın fiyatının kaç yıllık kira getirisine göre belirleneceğini söylemek zordur. Burada alınacak konutun bulunduğu bölgenin şartlarını belirlemek, dar bölgeye indirerek, belirlenen ortalamaya göre kiranın getirisine bakmak gerekir. Mesela Beşiktaş'ta konut fiyatı için net bir şey söylemek yerine, Beşiktaş'ı kendi içerisinde, Fulya, Serencebey, Yıldız veya Barbaros diye bölgelere ayırmalı" diyor. Maliyet yöntemininin de tek başına sağlıklı olmadığını vurgulayan Ahmet Açlar, "Mesela, maliyeti 90-100 bin dolar bile olmayan villalar 400 bin dolardan başlayan fiyatlarla satılıyor. Yani maliyetinin 4-5 katı fiyatlardan söz ediliyor." diye konuştu.

Şimdiki fiyatlar yüksek

Türkiye genelinde taşınmazların şu anki fiyatlarının yöntemlere göre yüksek olduğunu kaydeden Açlar, "Burada iş konut edinmek isteyen vatandaşlara düşüyor. Vatandaşların bilinçli olması gerekiyor. Eğer vatandaşlar bilinçli olursa fiyatlar bu kadar yükselmez. Konut fiyatlarının normal düzeyde olabilmesi için alıcıların parasını akıllı kullanması gerekiyor. Her şey, manzara veya konum demek değil. Konut satın alınırken, sosyal altyapı; eczane, hastane, okul gibi etkenler de göz önüne alınmalı.Vatandaşlar konut alırken biraz kendisini frenlerse fiyatlar bu kadar yükselmez." şeklinde konuşuyor. Yıldız Teknik Üniversitesi Öğretim Üyesi Hülya Demir ise gayrimenkulün fiyatların belirlenmesi konusunda şunları söylüyor: "Piyasada bir taşınmazın fiyatı belirlenirken genelde getiri, karşılaştırma ve maliyet yöntemlerinin üçünün ortalaması alınıyor. Eğer bu sonuçlara göre elde edilen verilerin biri düşük veya yüksek çıkmışsa fiyat dengeleniyor. Fakat bu yöntemlerden eğer biri kullanılıyorsa bu kez karşılaştırma yöntemi tercih ediliyor. Yani aynı sokakta veya caddede satılan gayrimenkullerin aynı nitelikli olanına göre fiyat tespiti yapılıyor. Eğer aynısı bulunmazsa benzerleri bulunuyor. Benzerlerinden hareketle fiyat oluşturuluyor."

Karşılaştırma yapın

Karşılaştırma yöntemi: Bu yöntemin kullanılabilmesinin ön koşulu emlak için güvenli sürüm değerinin var olması gerekir. Ayrıca değerleri karşılaştırma için seçilen taşınmazların niteliklerinin değeri saptanacak taşınmazla aynı olması zorunlu. Değerleri karşılaştırmak için seçilen taşınmazların değeri saptanan taşınmaza göre farklı nitelikleri varsa, bu farklılıklar parasal olarak fiyata yansıtılmalı. Maliyet yöntemi: Genellikle otel, fabrika, sanayi sitesi, iş hanı veya geniş bahçeli ev gibi üzerinde yapı bulunan ve kira gelirleri bilinmeyen yapılı taşınmazların değerlenmesinde kullanılabilir. Bu yöntemde arsa ve üzerindeki yapıların değeri ayrı ayrı hesaplanır. Daha sonra bunlar toplanarak, taşınmazın değeri bulunur.

Satın alırken kendiniz de değerleme yapabilirsiniz

Emlak uzmanları, konut fiyatı ile ilgili değerleme yaparken, 35 ayrı kriteri birleştiriyorlar. Böylece daha gerçekçi fiyatlar bulunuyor. Büyük yatırım ifade eden alımlarda değerlemeyi uzmanlara yaptırmak en doğrusu. Ancak bunun için parası olmayan daha küçük ölçekli alımlarda, alıcı, aşağıda listesini verdiğimiz kriterlere göre kendisi de bir araştırma yaparak yaklaşık sonuçlar bulabilir. Bu 35 kriter şöyle:
1- İnşaat kalitesi: Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur. Bunlar fiyata etki eder..
2- Arsa alanı: Konuta düşen arsa payı önemli. Bu pay arttıkça fiyat da artar.
3- İnşaat alanı: Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut değerlenir.
4- Toplam kullanım alanı: Konutun kullanım alanı arttıkça fiyat artar.
5- Net alan: Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alanı. Net alanın fazla değeri artırır.
6- Sosyal tesisler: Spor alanları ve toplantı salonları. Sosyal tesisler konuta değer katar.
7- Yeşil alan: Konutun değerini yükseltir. Çevre düzenlemesi her zaman fiyatı artırıyor.
8- Mevkii: Binanın bulunduğu semt ve ilçe.
9- Deniz manzarası: Deniz gören konutlar her zaman daha pahalıdır.
10- Doğa manzarası: Doğa manzarası konutların fiyatını yükseltir.
11- Güvenlik sistemi: Binada güvenlik sistemi varsa, bu fiyatı olumlu yönde etkiler.
12- Spor kompleksi: Spor yapılabilecek kapalı salon ve sağlık merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir.
13- Kapıcı dairesi: Binada kapıcı dairesi, villada müştemilat bölümü değerini artırır.
14- Asansör: Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman için daha kıymetlidir.
15- Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır.
16- Açık otopark: Binadaki açık otopark alanı konuta değer katar.
17- Kapalı otopark: Konutun kapalı otoparka sahip olması fiyatı açısından olumlu avantajdır.
18- Havuz: Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerindeki etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır.
19- Özel dekorasyon: Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır.
20- Şömine ve barbekü: Konutta şömine ve barbekü bulunması, konutun fiyatını yükseltir. Şömine ve barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre her zaman daha kıymetli olur.
21- Balkon: Konutlarda aranan özelliklerdendir. Genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler.
22- Oda sayısı: Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktör de oda sayısı. Oda sayısı ve odaların kullanılışlı olması fiyatı artırır.
23- Ulaşım: Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder.
24- Prim getiri potansiyeli: Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar.
25- Semt özelliği: Konutun bulunduğu semt fiyatlandırma açısından çok önemlidir. İyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur.
26- Zemin durumu: Konutun yapıldığı alanın zeminin sağlamlığı fiyatı etkiler. Zemini sağlam konutlar daha pahalı olur.
27- Alışveriş merkezlerine yakınlığı: Konutun alışveriş merkezlerine ve çarşıya yakınlığı önemlidir. Fiyatını yükseltir.
28- Isınma ve güneş alma durumu: Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi binalarda kullanılan fancoil sistemi. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer , doğalgaz soba ve normal sobayla ısıtılan konutlar geliyor. Konutun güneş alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneş almayan odaların bulunması konutun fiyatını düşürür.
29- Katı: Konutun bulunduğu kat fiyat açısından önemlidir. Bodrum, giriş ve en üst katlardaki konutların değeri her zaman düşük olur.
30- Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için ortak tapulu evlere göre avantajlıdır.
31- Aidat: Merkezi ısıtma ve güvenlik gibi etkenler aidatları yükseltir. Alınan hizmetlere göre aidatların düşük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin değerini artırır. Alınan hizmete göre aidatın yüksek olması konut açısından dezavantajdır.
32- Malzeme kalitesi: Kapı, pencerede, elektrik ve su tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların ürünleri olması konutun fiyatını artırır. İthal markalar (Çin hariç) yerli markalara oranla daha değerlidir.
33- Yapım yılı: Binanın yapıldığı yıl. Binanın kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düşer. (Türkiye'de 1999'dan sonra yapılan binalar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı çok yüksek olur.)
34- Bina özelliği: Binanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu için fiyat düşük olur. Villa da ise arsa alanına göre inşaat alanının yoğun olması fiyatı yükseltir.
35- Kira geliri ve satış kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiğindeki getirisinin yüksek olması fiyatını artırır. Ayrıca satılmak istendiğinde hemen satılabilmesi de konutun fiyatı üzerinde olumlu etkiye sahiptir.

Kaynak: http://www.hisse.net/
              http://www.remaxac.net/

Gayrimenkuller ile ilgili herşey

ALIŞ-SATIŞ

TAŞINMAZ SATIŞI NASIL YAPILIR?
Bir gayrımenkul sadece Tapu Sicil Müdürlüğü’nde satılır. Satış tapuda sicil muhafızı önünde yapılmalıdır. Noterler satış yetkilerine sahip değildir. Noterde sadece “SATIŞ VAADİ” yapılıbilir. Satış için noterler başka bir işlem yapamazlar. Taşınmazın bulunduğu bölge Tapu Sicil Müdürlüğü’ne 2 vesikalık fotoğraf, nüfus cüzdanıyla başvurulur. Tüzel kişilerin satış yapabilmesi için Ticaret Sicil Memurluğu’ndan yetki belgesi alınması gerekir.

İPOTEK NEDİR, NASIL YAPILIR?
Var olan veya doğacak herhangi bir nedenden doğan alacağı temin etmek için taşınmaz üzerine ipotek uygulanır. Söz konusu alacak sağlandığında ipotek tapuda fekkedilir (kaldırılır). Alacağın ödenmesine rağmen ipotek kaldırılmamışsa , taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulup ipotek fekkedilir. Bir taşınmaz eğer alıcı kabul ederse , üzerindeki ipotekle birlikte satılabilir.

İNTİFA HAKKI NE DEMEKTİR?
Bir taşınmazdan faydalanmak hakkına intifa hakkı denir. İntifa hakkı sahibi malik olmak zorunda değildir. Ancak malik tarafından bir kişiye intifa hakkı verilirse bu hak o kişinin ölümüne dek sürer. Ve bu hak hiçbir şekilde başkasına devir edilemez.

İNŞAATTAN DAİRE ALINMASI MÜMKÜN MÜDÜR?
Taşınmaz inşaat halindeyken içinden bir daire seçilip alınabilir. Ancak inşaat tamamlanmadan kat mülkiyetine geçilmediğinden, kat irtifak tapusu alınabilir. Kat irtifak tapusu almadan bir kağıt üzerinde yazılarak alım yapılmamalıdır. Çünkü satış koşulları gerçekleşmediğinden satıcı daireyi irtifak tapusu ile başkalarına da satabilir. O halde halk arasında “ el kağıdı “ denilen imzalı gayrimenkul satış belgesi, tazminat davası açmakta delil olarak kullanılmaktan başka bir işe yaramaz.

TAPUDA ALIM SATIM VERGİ ORANLARI NEDİR?
Tapuda taşınmaz satışı, belirtilen değer üzerinden toplam % 3’ dür. Bunun % 1,5’i mal sahibine % 1,5’i ise alıcıya aittir.

APARTMAN YÖNETİMİ
Apartmanlarda oturmak belli sorumlulukları da beraberinde getirir. Ortak yaşanan binanın sorunlarına çözüm götürmek ve gerekli hizmetleri yapmak için yönetim kurulları oluşturulmuştur. Çoğu zaman amatör bir ruhla çalışan bu kurullar, aslında kanunlarla belirlenen maddeler ışığında çalışmak zorundadır.

OTURMADIĞIM DAİRENİN APARTMAN GİDERLERİNE İŞTİRAK ETMEK ZORUNDA MIYIM?
Dairenin maliki olduğunuz müddetçe; otursanız da oturmasanız da giderlere iştirak etmek zorundasınız. Ödemelerinizi yapmadığınız takdirde, yönetici aleyhinizde icra takibi yapabilir, mal varlığınıza haciz koyabilir. Yönetici bunun yanında, sizden aylık yüzde 10 gibi yüksek bir faiz talep edebilir. Yöneticinin yapacağı muamelelere karşı sizin savunulacak pek bir hakkınız olmayacaktır ve sonuçta borcunuzu faizi, icra masrafı ve avukat ücreti ile birlikte ödemek zorunda kalırsınız. İşte bu nedenlerle, ortak giderlerden hissenize düşen payı ödemenizde yarar var.

YAKIT BEDELİNDE PAY ORANI NEDİR?
Apartman sakinlerinin yakıt bedelini öncelikle aparѴman yönetim planından tetkik etmeleri gerekir. Yönetim planında hangi dairelerin ne oranda yakıt bedeli ödeyeceği yazılı olmalıdır.

Apartman sakinleri yönetim planında gösterilen şekle uymak zorundadır, planda bu konuda açıklık yoksa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre, yakıt giderini arsa payı oranında ödemeniz gerekecektir. Bu taktirde de dairenizin arsa payını öğrenmeniz gerekir. Bunu da ya yönetim planından, ya da daireyi size kiralayan ev sahibinizin tapu senedinden öğrenirsiniz.

SU SAATLERİ ORTAK OLUNCA NE YAPMALI?
Bu durumda olanlar için, ortak su parasının bölüştürülmesi konusunda uygulanacak muhtelif bölüştürme usulleri vardır ve bunlardan hiçbiri için tam adildir denilemez. Ancak binanızda yazlığa gidenler, seyahate çıkanlar para ödemezse, gündüzleri çalışanlar da gündüz evde olmadıkları için yarı para ödemeyi teklif edecek, küçük çocuğu olanlar küçüklerin hesaba katılmamasını isteyecek, balkonu bulunmayanlar balkon yıkadıkları için balkonu olanların diğer kat sahiplerinden daha fazla ödemesi gerektiğini ileri sürecek ve akla gelmeyen bin türlü ihtimal devreye sokularak iş içinden çıkılmaz hale gelecektir. Bunun için kanunun da öngördüğü şekilde, bölüştürme sırasında yönetim planında temel alınan usul, herkese tam olarak uygulanmalıdır. Buna göre hiç evde oturmayan kimseler dahi ortak giderlere katılacak ve ortak ödemeler yapılacaktır.

MALİKLERİN İZNİ ALINMADAN, TERASA KAÇAK KAT YAPILMIŞSA…
İmar mevzuatını altüst eden ve adına kısaca İmar Affı denen yasalar serisi hemen her yıl çıkarılmaktadır. Uygulaması son derece zor olan ve bazen yerleşmiş hukuk kavramlarına ters de düşebilen bir mevzuattır. Buna bağlı yatırım kanunları hakkında Yargıtay’ın muhtelif içtihatları, özetle Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri yürürlükten kaldırılmadıkça, şu anda bu kanuna tabi binaların ortak yerlerinin işgali, İmar Affı mevzuatına girmemektedir. Bu uygulumalar hakkında idari yargı yoluna gidilmesi mümkündür. Ancak sonuç alınması 3 yıldan aşağı değildir.

GİRİŞ KATINDA OTURANLAR ASANSÖR GİDERLERİNE KATILMAK ZORUNDA MIDIR?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafına iştirakten kaçınılamaz. Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir hüküm de geçerlidir. Çoğunlukla uygulamada gördüğümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı değişikliği talep edebilirsiniz. Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve adil bir hale getirilmesi için, bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep edebilirsiniz.

APARTMAN YÖNETİM PLANINDA TOPLANTI TARİHİ TESPİT EDİLMEMİŞSE…
Yönetim planında toplantı zamanı tespit edilmemiş olduğu hallerde kanun gereği takvim yılının ilk ayı içinde yapılması gereken toplantı, bu ayın birinci gününden sonuncu gününe kadar (son gün dahil) yapılabilir. Son gün bir tatil gününe rastlasa da, bu süre uzamayacaktır. Çünkü, Kat Malikleri Kurulu’nun mutlaka iş günü içinde yapılmasını gerektiren bir ihtiyaç söz konusu değildir. Aksine gerek tatil günleri, gerekse mesai saati dışındaki zamanlar, kurul toplantısı için daha elverişlidir.

APARTMAN OLAĞAN TOPLANTISI, YÖNETİM PLANINDA BELİRTİLEN ZAMANLARDA YA DA TAKVİM YILININ İLK AYI İÇİNDE YAPILMAMIŞSA NE OLUR?
Bu gibi durumlarda, olağanüstü toplantıların yapılması mümkündür. Fakat olağanüstü toplantıyı gerektirecek önemli sebeplerin önceden görülebilmesi mümkün değildir ve hiçbir kat maliki, yönetim planında belirlenmiş tarihlerin ya da Ocak ayının dışındaki bir zamanda yapılacak olan olağan toplantıyı beklemek durumunda bırakılmamalıdır. Olağanüstü toplantılarda, toplantının 15 gün önce kat maliklerine bildirileceğine ilişkin hüküm de bu husustaki sakıncayı nispeten giderebilecektir.

APARTMAN YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİNE SEÇİLECEK ÜYELERDE ARANACAK ŞARTLAR NELERDİR?
Kanunda, yönetim kurulu üyeliğine seçilecek kimselerdѥ hangi niteliklerin bulunması gerektiği hususunda bir açıklık yoktur. Sadece bu üyelerin kat maliklerinin dışındaki kimselerden de seçilebileceği belirtilmiştir. Ancak, görevin özelliği dikkate alınırsa, bu üyelerde gene de birtakım niteliklerin bulunması gerektiği sonucuna varılır. Yönetim kurulu üyelerinde aranacak şartlarla yöneticide aranacak şartlar arasında bir fark söz konusu değildir.

YÖNETİCİNİN KAT MALİKLERİ KURULU’NDAN KARAR ALMAKSIZIN YAPABİLECEĞİ İŞLER NELERDİR?
Yönetici (veya yönetim kurulu), anataşınmazın yönetimiyle ilgili bütün işlerde yetkilidir. Ancak, yönetim planı ya da Kat Malikleri Kurulu, yöneticinin yetkili olduğu konuların sınırını çizmiş olabilir. Bundan başka, yönetici, kat maliklerini çok önemli mali yükler altına sokabilecek işleri de, ancak Kat Malikleri Kurulu’ndan karar aldıktan sonra yapmalıdır. Hangi işlerin kat maliklerine ağır yükler getireceğinin tayininde, ilgili binanın konumu, nitelikleri ve oturanların ortalama gelir seyirleri ile sosyal durumları gibi faktörler göz önüne alınmalıdır.

YÖNETİMİN DENETÇİ TARAFINDAN DENETLENMESİ NASIL YAPILIR?
Yönetici ( veya yönetim kurulu), denetçi tarafından yönetim dönemi boyunca denetlenir. Denetçi, yönetim planında ayrı bir zaman öngörülmemişse, Ocak ayı içinde Kat Malikleri Kurulu’na denetimin sonucunu bildiren bir rapor verir. Bu rapor, daha önceden çoğaltılarak kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilir.

DENETÇİNİN TUTMAK ZORUNDA OLDUĞU DEFTERLER VAR MIDIR?
Denetçi ( ya da denetim kurulu), tıpkı yönetici gibi, birden başlayan sıra numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdik edilmiş bulunan ayrı bir defter tutmak zorundadır. Bu deftere, denetçilerin kararları ve gerekli görülen diğer hususlar yazılır. Bu defterin de, her yıl Ocak ayı içinde notere kapattırılması uygun olur.

YÖNETİCİNİN GÖREVİNİN SONA ERMESİ
Yöneticinin görevi, normal halde, görev süresinin bitiminde kendiliğinden sona erer. Öte yandan, yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkinin vekalet olduğu da bilinmektedir. Bu durumda, vekalet sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümler de uygulama alanı bulacaktır. Genel olarak sözleşmelerin sona ermesiyle ilgili sayılabilecek diğer hükümler de burada uygulanabilir.

YÖNETİM KURULU NASIL OLUŞTURULUR?
Kat malikleri anataşınmazın yönetimini, kendi aralarında veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye, yahut üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir. Kanun, yönetim kurulunun oluşması için üç kişinin bulunmasını aramışsa da , bu sayının kesin olup olmadığı hususunda herhangi bir işaret yoktur. Buna göre yönetim kurulu, Kat Malikleri Kurulu’nca bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğunun oyu ile atanır. Kanun bu atamanın bir yıl için yapılacağını, Kat Malikleri Kurulu’nun yıllık toplantısında bu işlemin yenileneceğini belirtmiştir (KMK 34/I ).

KİMLER YÖNETİM KURULU ÜYESİ OLABİLİR?
Yönetim kurulu üyelerinin kat malikleri arasından seçilmesi mümkün olduğu gibi, dışarıdan seçilmesi de mümkündür. (KMK. 34/I). Kanunda, yönetim kurulu üyeliğine seçilecek kimselerde hangi niteliklerin bulunması gerektiği hususunda bir açıklık yoktur. Ancak görevin özelliği dikkate alınırsa, bu üyelerde yine de birtakım niteliklerin bulunması gerektiği sonucuna varılır. Yönetim kurulu üyelerinde aranacak şartlar (temyiz gücüne sahip, reşid olan, bedensel engeli olmayan, ahlaka, kişilik haklarına ve kamu düzenine saygılı vb.), yönetci seçiminde aranacak şartlardan farklı değildir.

BİNALARDA YÖNETİCİ BULUNMASI KANUNEN ZORUNLU MUDUR?
Bağımsız bölüm sayısı 8 ya da daha fazla olan kat mülkiyetine tabi binalar için bir yönetici tayin etmek kanunen zorunludur (34 / II ). Ancak anataşınmazın bütün bağımsız bölümleri tek bir kişinin mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici durumundadır.

YÖNETİCİNİN GÖREV VE YETKİLERİ NELERDİR?
Kanun, yöneticinin görevlerinin yönetim planında gösterileceğini hükme bağlamıştır ( KMK 35 ). Ancak kanun, yönetim planında aksine hüküm yoksa, yöneticinin görevlerini kendisinin sayması yoluna gitmiştir. Buna göre; Kat Malikleri Kurulu’ nun aldığı kararların yerine getirilmesi; anayapının kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı, sigorta ettirilmesi; avansların toplanması;yönetimle ilgili bütün ödemelerin kabulü;yönetimi ilgilendiren tebligatın kabulu; süre aşımına veya bir hakkın kaybına sebebiyet verilmemesi; anataşınmazın korunması ve bakımı için gerekli tedbirlerin alınması; dava ve icra takibi yapılması; bankada hesap açtırılması; Kat Malikleri Kurulu’ nu toplantıya çağırma; işletme projesinin yapılması; bildirimde bulunma; kanuni temsil yetkisini kullanması görevleridir.

YÖNETİCİNİN TUTMAK ZORUNDA OLDUĞU DEFTERLER NELERDİR?
Yönetici kanunen sadece karar defteri tutmak zorundadır. Bu defterin her sayfası noter mührüyle tasdik edilmelidir. Karar defterinin sayfaları mutlaka 1’ den başlayan sıra numarası taşımalıdır. Ancak, uygulamada pek çok yöneticinin işletme defteri, kasa defter gibi kanunen tutulması zorunlu olmayan yardımcı nitelikteki defterleri tuttuğu da görülmektedir. Yönetici bütün belgeleri bir dosya halinde düzenli biçimde saklamalıdır. Görev süresi bitiminde ise , bütün defterleri yeni seçilen yöneticiye devretmelidir.

YÖNETİCİ KİM TARAFINDAN NASIL ATANIR, GÖREV SÜRESİ NE KADARDIR?
Kanunumuz yöneticinin her yıl yeniden atanacağını, yani görevinin bir yıl süreceğini hükme bağlamış bulunuyor. Yöneticilik görevinin uzun süre yahut süresiz olarak belirli bir kişiye veya kurula verilmesi durumu, birtakım sakıncalar doğurabilir. Gerçi görevde kalması sakıncalı görülen yöneticinin , Kat Malikleri Kurulu kararı ile görevine herzaman son verilmesi imkanı da vardır. Yöneticinin görevden alınmasını isteyen kat malikleri, bu konudaki isteğini ilk önce Kat Malikleri Kurulu ‘ na götürmek zorundadır. Ancak, bundan sonra bu isteği reddeden kurul, kararın iptalini ve dolayısıyla söz konusu yöneticinin görevden alınmasını hakimden istemelidir.

EV KİRALARKEN...

KİRA NEDİR?
Kiralayanın, bir şeyin kullanımını kiracının verdiği bir bedel karşılığında ve belli bir süre için kiracıya bırakmasıdır. Buna göre bir kimse, bir hakkını veya bir malını bir bedel karşısında onu kiralayan kimseye kullanması veya yararlanması için bırakmışsa, bu iki kişi arasında kira ilişkisi vardır. Bunlar arasındaki ilişkiyi düzenleyen duruma kira sözleşmesi, aralarındaki ilişkiye de kira denir.

KAÇ ÇEŞİT KİRA SÖZLEŞMESİ VARDIR?
İki çeşit kira sözleşmesi vardır; yazılı kira sözleşmesi ve sözlü kira sözleşmesi. Kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılmasında ispat açısından sayısız fayda vardır. Hatta aktin noterde yapılması, gelecekte olabilecek anlaşmazlıkların kolay yönden çözümü açısından sağlıklı bir yoldur. Zira noterde yapılan bir sözleşmenin varlığına, imzasına ve içeriğine yapılan itirazlar kabul görmez. Kira akdi sözlü olarak da gerçekleştirilirse, sözleşmenin sıhhati ve ispatı açısından zorluklar meydana gelebilir.

KİRA BEDELİ ÖDENMEDİĞİNDE KİRALAYAN NE YAPABİLİR?
Kiracı, kira bedelini süresinde ödemediği takdirde konut sahibi noterden 30 günlük ihtarname veya icradan 30 günlük ödeme emri gönderir. 30 gün sonunda halen ödeme yoksa İcra Tetkik Mercii’ ne başvurarak tahliye talep edebilir. Eğer (ihtardan sonra) kira yatar, fakat bir yıl içinde bu durum 2 kez gerçekleşirse, kontratın bitiminde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “2 haklı ihtar” sebebiyle tahliye davası açılabilir.

KİRACININ İFLASINDA KİRA SÖZLEŞMESİ FESHEDİLİR Mİ?
Bu konu Borçlar Kanunu’nda 261. maddeye göre düzenlenmiştir. Eğer kiracı iflas ederse, birikmiş ve işleyecek kira bedelleri için, bunları ödeyebileceğine dair, münasip bir süre içinde teminat da veremezse, o zaman kiralayan sözleşmeyi bu sebeple feshedebilir.

HAKLI İHTAR NEDİR?
Kiracı kontratın başladığı günden itibaren en geç 5 gün içinde kira parasını yatırmazsa konut sahibi kirayı 30 gün içinde ödemesi için noterden bir ihtarname veya icra dairesinden ödeme emri gönderir. Eğer kira bedeli 30 gün içerisinde yatmazsa bu gönderilen ihtar haklı bir sebebe dayandığı için “Haklı İhtar” sayılır konut sahibi haklı ihtar gerekçesiyle tahliye davası açabilir.

BİRDEN FAZLA KİRACIDAN BAZILARI SÖZLEŞMEYE UYMAZSA…
Kira sözleşmesi bir bütündür. Bu nedenle sadece sorun çıkaran kiracıya değil, olumlu hareket etse bile bütün kiracılara ayrı ayrı ihtarname çekmek gerekir.

APARTMAN GİDERLERİ KİRACIYA MI, EV SAHİBİNE Mİ AİTTİR?
Kira akdine ortak giderlerin kiracıya ait olduğu yazılı ise, kiracının şahsi hizmetine ayrılanlar kiracıya aittir. Bunlara örnek olarak kapıcı ücreti, ortak elektrik, ortak su parası veya yakıt giderini verebiliriz. Anayapıya ait masraflar ise ev sahibine ait olacaktır; Boya, badana, kalorifer kazanı değiştirilmesi gibi.

KİRANIN DEVRİ NEDİR?
Kiracının, kira sözleşmesinin konusu olan kullanma hakkını devretmesidir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRELİ OLMASI NEDİR?
Kira sözleşmelerinin geçerli olması için süreli olması şart olmamakla beraber, taraflar anlaşarak kira sözleşmesini süreli yapabilirler. Tarafların özgür iradeleri ile kararlaştırdıkları altı ay, bir yıl, üç yıl gibi belirli bir zamanı içeren kira sözleşmelerine süreli kira sözleşmesi denir.

ÖLÜNCEYE KADAR SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ
Her ne kadar kira sözleşmesinin süresi ölünceye kadar denmişse de insanın ne zaman öleceği belli olmadığı için sözleşme süresiz sayılır. Bu nedenle de ve hasılat kirası olması sebebiyle kira başlangıcından itibaren altı aylık dönemlere ayrılarak son altı aydan, yani bozulması istenen tarihten altı ay önce kira sözleşmesini sona erdirme ihbarında bulunularak bu sözleşme sona erdirilebilir. Sona erdirmeye karşın kiracı kiralananı boşaltmazsa aleyhine boşaltma davası açılır.

TEMERRÜT NEDİR?
Dar anlamıyla temerrüt, kiracının kira sözleşmesine göre vermesi gerektiği tarihte kira parasını vermemesi, ya da kira sözleşmesinde belirli bir zaman yoksa kiralayanın verdiği belli süre içinde kira parasını ödememesidir.

KİRA SÖZLEŞMESİ TAPUYA YAZILABİLİR Mİ? BU YAZIM KİRACIYA NASIL BİR HAK SAĞLAR?
Kural olarak kira sözleşmesi şahsi hak sağlar, bu nedenle kiracı ve kiralayan sözleşmeden kaynaklanan haklarını sadece birbirlerine karşı öne sürebilirler, üçüncü şahıslara karşı ileri süremezler. Ancak kiracı ve kiralayan anlaşarak yapmış oldukları kira sözleşmesini tapuya yazdırabilirler. Bunun için birlikte tapuya giderek istemde bulunmaları gerekir. Tapuya yazılan kira sözleşmesi bilhassa kiracı için ayni hak kuvvetinde bir hak sağlar. Bu nedenle kiracı kira müddeti boyunca sözleşmeden kaynaklanan hakkını hem üçüncü kişilere hem de bu yeri satın alan yeni malike karşı ileri sürebilir.

KİMLER KİRA SÖZLEŞMESİ YAPAMAZLAR?
İyi ve kötüyü ayırt edemeyenler, 18 yaşını doldurmayanlar, iyi ve kötüyü ayırt etme yetenekleri olmasına rağmen 18 yaşını doldurmayanlar (evlenme ile reşit olma dışında) ve kısıtlıların tek başına yapmış oldukları kira sözleşmeleri hükümsüzdür.

KİRA SÖZLEŞMESİ YAZILI OLMALI MI?
Kira sözleşmeleri sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. Ancak sözlü sözleşmenin başlangıç tarihini ispatlamak oldukça güç olduğundan, kira sözleşmelerini yazılı yapmak daha faydalıdır. Taraflar kendi aralarında yapabilecekleri gibi, sözleşme imzalarını noterde tasdik ettirebilirler. Dava açarken veya icra takibi yaparken kira sözleşmesinin başlangıç tarihi yani gün, ay, yıl çok önemlidir. Taraflardan birinin sözleşmeyi kaybetmesi halinde karşı taraf kendi söylediklerini daha kolay olarak, elindeki sözleşme ile kanıtlayabilir.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE HANGİ UNSURLAR BULUNMALI?
Sözleşmede iki tarafın ad ve adrseleri, aylık ve yıllık kira miktarı ile sözleşme süresi ve taşınmazın durumu yazılır. Artış miktarı tespit edilir ve belirtilirse geçerli olur. Demirbaş ve ortak giderlerin ödemelerinin kime ait olacağı, varsa stopaj ödemesi hakkında bilgi ve kiranın nereye ödeneceği belirtilir. Kira sözleşmesi üzerine yazılıp geçerli sayılmayan tek husus; tahliye taahhüdüdür. Bunun dışında yazan her şey geçerlidir.

KİRACININ KİRA SÖZLEŞMESİNE AYKIRI DAVRANMASI HALİNDE NE OLUR?
Kiracının sözleşmeye aykırı bir eyleminden dolayı aleyhine dava açabilmek için öncelikle kiracıya ihtarname çekerek bu ihtarname ile bir süre vererek olumsuz durumuna son vermesi istenmelidir. Bu ihtar çekilmeden dava açılmaması gerekir. Aksi takdirde davanın reddi söz konusudur.

DEPOZİTO YASAL MI?
Taşınmaz kiralarında depozito yasaldır. Kiracının taşınma durumunda bırakacağı borçlar ile taşınmaza vermiş olduğu zararların karşılanması için depozito alınır. Tahliye halinde taşınmazda bir hasar yoksa depozito iade edilir. Varsa mahkemece yapılacak tespit ve masraflar düşülerek bakiye kiracıya ödenir. İspat bakımından depozito miktarını yazmak ve imza altına almak gerekir. Depozito Türk Lirası veya döviz olarak alınabilir.

KİRA BEDELİ KASTEN ALINMIYORSA NE YAPILABİLİR?
Kiracı kira bedelini gönderdiği halde kiralayan bu parayı almamakta direnirse alacaklı temerrüdünden bahsedilebilir. Borçlar kanunu’nun 90. maddesine dayanarak kiracı Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak “ödeme yeri tayin edilmesini” ister. Sulh Hukuk Mahkemesi bir bankayı seçer ve her ay kiranın oraya yatırılmasına karar verir. Mahkemenin kararından sonra kira bedellerini bu bankaya yatıran kiracı temerrütten yani bir tahliye nedeninden kurtulmuş olur. Ancak bu işlemi yaptırmazsa ve kiralayan haklı ihtarlar gönderirse tahliye kaçınılmaz olur.

YENİDEN İNŞAAT VE TADİLAT NEDENİYLE KİRACI TAHLİYE EDİLEBİLİR Mİ?
Kiralayan, esaslı bir biçimde tadilat ve inşa gerektiren gayrimenkulünü tahliye edebilir. Ancak tadilat sonunda gayrimenkulünü eski kiracıya teklif etmek zorundadır. Bir ay içinde olumlu cevap gelmezse başkasına kiralayabilir. Aksi halde 3 yıl boş tutmak zorundadır.

BORÇLAR YASASI BÜTÜN KİRA İLİŞKİLERİNE UYGULANABİLİR Mİ?
Borçlar Yasası genel bir yasadır. Kiracı ile kiralayan arasındaki kira alacağından kaynaklanan davalara uygulanır. Bununla beraber bir kısım maddeleri örneğin; kiracının ihtarname çekilmesine karşın verilen süre içinde kirayı ödememesi nedeniyle, kiracının temerrüdünde bütün kira ilişkilerine ve yine kiracının veya kiralayanın hak ve yükümlülüklerinden kaynaklanan davalarda uygulanır. Ancak kiracının kiralananı boşaltması ve kira parasının artırılması hususunda bütün kira ilişkilerinde uygulanamaz. Bu yönüyle Borçlar Yasası, kira ilişkileri için özel bir yasa olan 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkındaki yasa hükümlerinin uygulama alanı dışında kalan yerlerde uygulanır.

KİRALANANDA MEYDANA GELEN ÖNEMLİ EKSİKLİKLER KİRACI TARAFINDAN
YAPILABİLİR Mİ?
Kiralananda kira sözleşmesi içinde meydana gelen önemli değişikliklerin kiracı tarafından yapılabilmesi için; bu eksikliklerin kiracı tarafından yapılmasına kiralayan olur vermiş olmalıdır. Kiracı kiralayana ihtarname çekmiş, kiralayan eksikliği gidermemiş ve yapımı hususunda kiracıya olur vermemişse, kiracı mahkemeye başvurarak bu eksikliğin yapılması için izin almış olmalıdır. Ancak bu iki durumda kiracı kiralayan hesabına eksikliği giderebilir ve kira parasından indirebilir. Eğer kiracı ne kiralayanın olurunu, ne de mahkemeden izin almışsa ve yine de kiralanandaki eksikliği yapmışsa, yaptığı giderimi BY. 413 ve 414. maddelerine dayanarak kiralayandan isteyebilir.

MİRAS HUKUKU
Kimler mirasçıdır, mirastan ne kadar pay alır, kimler alamaz, mirastan mahrum edilmek ne demektir, bu sayımızda açıklıyoruz.

MİRAS HUKUKU
Bir kişinin ölümünden sonra ona ait hak ve mülklerin akıbetinin ne olacağı Medeni Kanun␙da açıklanmıştır. Mirasbırakan mirasçılara mal, mülk bırakabileceği gibi borç da bırakabilir. Mirasçılar gerçek kişiler olabileceği gibi tüzel kişiler de olabilir. Ancak, tüzel kişi olarak yalnızca devlet mirasçı olabilir. Miras Hukuku Anayasa’nın teminatı altındadır. Anayasa, “herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir” derken ölen kişilere ait haklara devletin el kolmasını yasaklayıp ölenin ailesine veya onun seçtiği kişilere mirasının kalmasını güvence altına almıştır.

MİRAS PAYLARI
Medeni kanunun 439. maddesine göre birinci derecede mirasçılar mirasbırakanın çocuklarıdır. Tüm çocuklar eşit pay alırlar. Mirasbırakandan önce ölen çocukların çocukları mirasa girerler. Çocukları olmayan mirasbırakanın mirasçıları ana babası, yoksa büyükanne ve büyükbabasıdır.Nesebi sahih olmayan (yani evlilik dışı çocuk), diğer evlilik içi çocuklarla aynı oranda mirasa iştirak eder (1990 yılından önce bu çocuklar 1/ 2 pay alırlardı, 3678 sayılı kanun ile bu durum düzeltilmiştir).

EŞİN MİRAS PAYI
Medeni Kanun’un 444. maddesi sağ kalan eşin diğer mirasçılarla durumunu açıklamıştır. Şöyle ki;

• Eş, miras bırakanın çocukları ile birlikte mirasçı olursa, mirasın dörtte biri.

• Miras bırakanın anne baba veya kardeşleriyle mirasçı olursa, mirasın yarısı.

• Miras bırakanın büyükanne veya büyükbabaları ile birlikte mirasçı olursa mirasın dörtte üçüne sahip olur.

Bu kişilerin hiçbiri yoksa, tüm miras eşine kalır.

EVLATLIĞIN DURUMU

Mirasbırakanın sağlığında edindiği evlatlığı ve onun çocukları evlat edinenin çocuklarıyla eşit miras hakkına sahip olur. Ancak, evlat edinen kişiden önce ölen evlatlığa, evlat edinen mirasçı olamaz.

MAHFUZ HİSSE
Mirasbırakanın; sağ iken ölüme bağlı tasarrufla, çocukları, ana ve babası, kızı ve erkek kardeşleri veya karısı, kocasını, mirastan yoksun bırakması mümkün değildir. Bu kişilerin kanundan doğan mirasçılık payına “mahfuz hisse” denir. Mahfuz hisse miktarları şöyledir:

• Çocuklar için kanuni miras hakkının dörtte üçü.

• Ana babanın herbiri için kanuni miras haklarının yarısı.

• Kardeşlerden herbiri için kanuni miras hakkının dörtte biri.

• Sağ kalan eş için, çocuklarla birlikte mirasçı olunması halinde kanuni miras hakkının tümü kalır.

MİRASTAN YOKSUNLUK
Halk arasında “evlatlıktan reddetmek, nüfustan sildirmek” şeklinde bilinen “mirastan iskat “ (çıkarma) ve “ mirastan mahrumiyet” ancak aşağıdaki şartlarda olur;

• Mirasçı, mirasbırakana veya yakınlarına karşı ağır bir suç işlerse ya da mirasbırakana veya ailesine karşı yasalardan doğan yükümlülükleri yerine getirmezse, mirasbırakan ölümüne bağlı bir tasarrufla bu kişiyi “mirastan iskat” edebilir.

• Mirastan mahrumiyet ise; kasten mirasbırakanı öldüren veya buna teşebbüs edenler, zorla mirasbırakanı ölüme bağlı tasarrufta bulunmaya (vasiyet gibi) veya bulunmamaya mecbur edenler, mirasbırakanın yeniden yapamayacağı ölüme bağlı tasarrufu gizleyen veya bozanlar, sonradan affedilseler bile mirastan mahrum olurlar.

Ancak, yukarıdaki her iki hal de, yani mirastan ıskat ve mirastan mahrumiyet halleri kişiseldir. Bunu yapan mirasçıların çocuklarının miras hakları devam eder, sadece bu kişiler mirastan pay alamazlar.

Kaynak:
http://www.hukuki.net/
http://www.adresdergi.com.tr/

Yararlı Bilgiler

TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNDE İŞLEM NASIL YAPILIR

Taşınmazın sahibi yapmak istediği işlem için gerekli belgelerle önce Tapu Sicil Müdürüne başvurur. Tapu Sicil Müdürü talebin bizzat hak sahibinden geldiğini belirledikten sonra başvuru fişini düzenleyerek işlemi ilgili memura havale eder. İlgili memur, ibraz edilen belgeleri, tapu sicilini, vs. inceleyerek, işlemin yapılmasında kanuni bir sakınca ve eksik belge olmadığını tespit ettiği taktirde, gereken tapu harcını hesaplayarak T.C.Ziraat Bankası’na yatırılmak üzere tahakkuk makbuzunu keserek tahsil eder.Tapu harcının bankaya yatırılıp makbuzun memura ibrazından sonra, işlemin niteliğine göre resmi senet düzenlenmesi gerekiyorsa, (örnek: satış) düzenlenen resmi senet Tapu Sicil Müdürü huzurunda taraflara okunur, bir isteklerinin olup olmadığı, satıcının parasını alıp almadığı sorulur.Tarafların rızasıyla resmi senet imzalanır.Resmi senedin alt kısmında isimlerin yazılı olduğu yere taraflar kendi el yazılarıyla okudum yazar ve imzalarlar, ayrıca karşı tarafın fotoğrafının üzerine açıktan başlayıp fotoğrafın üzerine gelecek şekilde imzalarlar.Okuma yazma bilmeyenlerin olması halinde, resmi senet yüksek sesle okunur. Okundu ibaresi yazılarak şahsın parmak izi alınır veya mühürü basılır bu durum iki tanığa tasdik ettirilir. Onlarında imzaları alınır.Tapu Sicil Müdürü’nün kontrol ve imzası da tamamlandıktan sonra, işlemin niteliğine göre, (tapu senedi, ipotek belgesi, vs.) belgesi hak sahibine verilir.

SATIŞ

A) Gerekli Belgeler :
1- Satılması istenilen taşınmazın varsa tapu senedi
2- Satıcı ve alıcının, varsa temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları
3- Temsil sözkonusu ise, temsile ilişkin belge
4- Satıcının bir adet alıcının iki adet, vekil var ise onunda bir adet son altı ay içinde çekilmiş fotoğrafı.

B) İşlemin Mali Yönü:

1- Gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında gayrimenkulün devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri üzerinden (cebri icra ve şüyuun izalesi hallerinde satış bedeli, istimlâklerde takdir edilen bedel üzerinden) devir eden ve devir alan için ayrı ayrı, binde 15.
2- Taşınmazın varsa veraset ve intikal vergisi ilişiği kestirilir.

TAPU SİCİLİNE BAŞVURU

Genel Bilgiler

a) Başvurunun Şekli

Gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişi temsilcilerinin tapu sicil müdürlüğüne yapacakları başvurunun yazılı olması şart değildir, dilekçe yazılması gerekmez. Kişiler müdürlüğe gelip sözlü olarak başvurularını yapabilirler. Resmi kuruluşlar ise yazılı olarak talepte bulunabilirler. Başvuru tapu sicil müdürüne yapılır ve müdürün havale edeceği memur tarafından incelenerek, müdürün imzası ve mührü ile sonuçlandırılır. Tapu Sicil Tüzüğü bu başvuruya “istem” adını vermiştir. İstem tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve şarta bağlanamaz. Tapu sicil müdürlüklerine her türlü işlem için yapılacak başvurular, memur tarafından başvuru belgesi doldurulmak, tarih atılmak, memur ve başvuruda bulunan tarafından imzalanmak suretiyle yazılı hale getirilir. Bu gün tapu sicil müdürlüklerine ilk başvuru yapıldığında matbu olarak hazırlanmış bulunan iki nüsha başvuru fişi düzenlenmekte, biri istemde bulunan vatandaşa verilmekte diğeri de parsel dosyasında saklanmaktadır. İstemde bulunana gün verilmesi gerekiyorsa kaç gün verildiği, bazı belgeleri eksik ise hangi belgelerin eksik olduğu başvuru fişine yazılır. Yalnız bu eksikliklerin bir defada söylenmesi gerekir. Müdürlükten kaynaklanmayan nedenlerle işlemin sonuçlandırılması uzamış veya istemde bulunan kendisine verilen günde gelmemiş ise bu durum da açıklanarak başvuru fişinin arkasına imzası alınır.

b) Başvurudan (İstemden) Vazgeçme

Kural olarak istem kütüğe tescil veya terkin ile kesinlik kazanır. İstemden vazgeçebilmek belirli bir aşamaya kadar mümkündür. Akitsiz işlemlerde istem yevmiye defterine kaydedilinceye kadar geri alınabilir. Satış bağış trampa gibi akitli işlemlerde ise resmi senet imzalanıncaya kadar taraflardan her biri istemden ve işlemden vazgeçebilir. Ancak, resmi senet imzalandıktan sonra akit tamamlanmış olacağından artık tek taraflı olarak tescil talebinden vazgeçilmesi diğeri aleyhine ağır sonuçlar doğurur. Bu nedenle akitli işlemlerde ancak her iki tarafın imzaladığı yazılı bir istemle işlem yevmiyeye kaydedilinceye kadar istemden vazgeçilebilir. Tescil isteminden vazgeçme yine müdürlüğe yapılacak yazılı bir istem ile olmalıdır. Tescil istemi yapıldıktan sonra, örneğin resmi senet düzenlendikten sonra istemde bulunanın ölmesi veya fiil ehliyetini kaybetmesi tescil yapılmasına engel değildir.

c) Tapu Memurunca Yapılacak İşler

İstem başvuru fişine geçirildikten sonra müdür veya görevlendireceği memur tarafından hak sahibi tarafından yapılıp yapılmadığı araştırılır. Uygulamada işlem kapasitesi yoğun müdürlüklerde bu araştırmayı işlem kendisine havale edilen memur yapmaktadır. Bu araştırma yapılırken kişinin nüfus cüzdanı veya pasaportu istenerek tapu kütüğünde ismi yazılı hak sahibinin aynı kişi olup olmadığı belirlenir. Tapu kütüğünde yazılı hak sahibi ile aynı kişi ise bu hakkı edindiği tarih ve yevmiye numarasından akitli işlemlerde resmi senet, akitsiz işlemlerde tescil istem belgesi, diğer işlemlerde resmi yazı çıkarılarak oradaki fotoğraf, imza ve kimlik bilgileri ile talepte bulunan kişinin aynı kişi olup olmadığı kontrol edilir. İşlemin yapılabilmesi için dosyada mevcut bilgiler ve fotoğraf ile talepte bulunanın nüfus cüzdanındaki bilgilerin bir birini mutlaka teyit etmesi gerekir. Kişilerin nüfusa kayıtlı olduğu yer, cilt ve sayfa numaraları, nüfus cüzdanı seri harfi ve numarası yeni alının nüfus cüzdanında değişmiş olabilir, bunlardaki değişiklik önem taşımaz. Ancak, kişilerin kendi ad ve soyadı, baba adı, ana adı, doğum yeri ve yılı ancak mahkeme kararı ile değişebilir. Bu hususlarda bir farklılık varsa farklılığın neden kaynaklandığının nüfus müdürlüğü yazısı veya mahkeme kararı ile belgelendirilmesi istenmelidir. Evlenme nedeniyle soyisim değişikliği evlilik cüzdanı ile kanıtlanabilir. Boşanma nedeniyle değişiklik ise mahkeme kararı veya nüfus müdürlüğü yazısı ile kanıtlanmalıdır. Nüfus cüzdanında eski soy ismi de yazılı ise başkaca bir belge aramaya gerek yoktur. Memur, nüfus cüzdanındaki fotoğraf ile karşısına gelen kişinin aynı kişi olduğuna da kanaat getirmelidir. Bunun için, istemde bulunanın yüzüne bakılmalı, tereddüt halinde yüzün tam olarak gösterilmesi istenmelidir. Hak sahibi bu şekilde belirlendikten sonra talep edilen işlemin yapılmasına hukuki bir engelin bulunup bulunmadığına bakılır. Hukuki engel var ise vatandaşa anlayacağı dille talebin karşılanamayacağı ve karşılanamama gerekçesi sözlü olarak izah edilir. Bu izaha rağmen vatandaş talebinde ısrarlı olursa talep Medeni Kanunun 1016 ve Tapu Sicil Tüzüğünün 23. Maddesine uygun olarak reddedilir. Talebin mevzuata aykırı olup olmadığını müdürlükte belirleyemez, işlemi yapıp yapmamakta tereddüt ederse, kendi görüşünü de yazarak bağlı olduğu Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğünden yazılı görüş isteyebilir.

İşlemin Yapılmasına Mani Olabilecek Hukuki Engeller Kişiye Özgü Kısıtlamalar Ve Taşınmaza Özgü Yasaklar Olmak Üzere İkiye Ayrılır.

1- Kişiye özgü kısıtlamalar:

a) Hak sahibinin vesayet altında olması,
b) Henüz vesayet altına alınmamış olmakla beraber, vesayeti gerektirecek şekilde temyiz kudretine sahip bulunmaması, akli melekelerinin yerinde olmaması,
c) Velayet altında (ergin olmamış-18 yaşını ikmal etmemiş küçük) olması,
d) Kendisine kayyım ya da yasal danışman tayin edilmiş olması,
e) Talepte bulunanın yabancı uyruklu olması.

2- Taşınmaza ilişkin yasaklar:

Taşınmazın tapu kütük sayfasının şerhler ve beyanlar sütununda mevcut olabilecek bazı kayıtlar bu taşınmazla ilgili işlem yapılmasını engeller. Bu nedenle işlem yapılmadan önce taşınmazın tapu kütük sayfasının şerhler, beyanlar ve taşınmazın nevi sütunları ilgili memurca kontrol edilerek işlem yapmaya engel bir durumun bulunup bulunmadığı taşınmazın eski ve yeni ek (maabat) sayfaları da kontrol edilerek araştırılmalıdır.

Taşınmaza ilişkin engellerin başlıcaları şunlardır:

a) İhtiyati tedbir,
b) Kamu haczi,
c) İflas,
d) Konkordato ile verilen süre,
e) Kamulaştırma Kanununun 31/b maddesine göre şerh,
f) Aile yurdu şerhi,
g) Aile konutu şerhi,
ğ) Tapu kütüğünün nev’i hanesinde vakıf şerhi bulunması,
h) 2510 sayılı İskan Kanununa göre şerh,
ı) 775 sayılı Gecekondu Kanununa göre şerh,
j) 3083 sayılı Toprak ve Tarım Reformu Kanununa göre şerh,
k) 3367 sayılı Kanuna göre, köy yerleşim alanlarında arazi tahsisi ile ilgili şerh,
l) Belediye Gelirleri Kanununa göre masraflara katılma payı şerhi,
m) Askeri yasak bölge ve güvenlik bölgeleri belirtmesi,
n) Kültür ve tabiat varlığı belirtmesi,
o) Müşterek ipotek taksim ve trampa ile ilgili başka bir müdürlüğe yetki verildiğine dair belirtme,
p) Ticareti terk şerhi.

Bu şerhlerin bir kısmı taşınmazla ilgili bütün tapu işlemlerinin yapılmasını yasakladığı halde, bir kısmı sadece belirli tapu işlemlerinin yapılmasını yasaklamaktadır. Bu bakımdan şerhin türüne göre talep edilen işlemin karşılanıp karşılanamayacağı memur tarafından hukuki bilgiler ışığında değerlendirilmelidir.

Hak Sahibinin Belirlenmesi

Bir tapu işleminin yapılmasını ve tescilini isteyen kimsenin veya temsilcinin gerçekte o kimse olup olmadığını memur araştırmak zorundadır. İstemde bulunan kimsenin veya vekalet veren müvekkilin tapuda kayıtlı kişi olduğuna kanaat getirilmesi zorunludur. Bunun için, müdür veya görevlendireceği bir memur tarafından istem ve belgeler incelenerek hak sahibi tarafından yapılıp yapılmadığı saptanır. Hak sahibi tarafından yapıldığına kanaat getirilen istemlerin gereği yapılır. Kanaat getirilemeyen veya eksik belgeleri tamamlanmayan istemler ise reddolunur. İstemde bulunanın temyiz kudretine sahip olması gerekir.

a)Gerçek Kişilerce Yapılan İstemler

Gerçek kişilerce istem bizzat yapılabileceği gibi veli, vasi veya vekil aracılığı ile de yapılabilir. İstemde bulunan gerçek kişi ise, nüfus cüzdanı veya pasaport istenilerek kütük, edinim resmi senedi ve taşınmaz mal dosyasındaki belgelerde yer alan imza ve fotoğraflara göre tapu sicilinde yazılı hak sahibi ile aynı kişi olup olmadığı belirlenir. Şu anda istemde bulunanın kimliğini belirleme hususunda nüfus cüzdanı ve pasaport esas kabul edilmiş bunların dışında avukatlık kimliği Genel müdürlük tarafından bir genelge ile kimlik tespitine esas belge kabul edilmiştir. Ehliyet veya başkaca bir kimlik belgesi ile tapu sicilinde işlem yapılması mümkün değildir. Nüfus cüzdanı ve pasaport ve avukatlık kimliği dışındaki bir kimlik belgesine dayanılarak tapu işlemi yapılamaz. Ancak Tüzüğün 13/3. Maddesi ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne nüfus cüzdanı ve pasaport dışında kimlik tespitinde kabul edilebilecek diğer belgeleri belirleme yetkisi verilmiştir. Esas itibarıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bu yetkiye dayanarak ehliyeti de kimlik tespitine esas belge sayması bu konudaki pek çok sıkıntıyı giderecektir. Vekaleten yapılan istemlerde, vekilden “düzenleme şeklinde” noterlikçe tanzim edilmiş ve istem konusu işleri yapmaya “açıkça” yetkili olduğunu içerir vekaletname getirmesi istenir. Noterlik Kanununun noterler dışında vekaletname düzenleme yetkisi verdiği, askeri birlik komutanları ve konsoloslarca düzenlenmiş veya yabancı memleket noterlerince kendi kanunlarına uygun olarak düzenlenip usulünce onanmış vekaletnamelere göre de işlem yapılabilir. Vekil tevkil (vekaleti devir) yetkisine dayanarak bir başkasını vekil tayin etmiş ise, ayrıca dayanağı olan vekaletname de aranır. Sadece müstenidatın (dayanak vekaletname özetinin) yazılmış olması yeterli değildir. Vekilin kimliği saptandıktan sonra tapu sicilindeki hak sahibi ile vekaletnamedeki müvekkilin kimliği ve fotoğrafı karşılaştırılır. Veli, vasi, kayyım gibi kanuni temsilciler tarafından yapılan istemlerde kanuni temsilcinin yetkili olduğunu belirten karar ve belge istenir. Bir kanuni temsilci olarak vasinin istemlerinde vasinin vesayet kararını ve istenen işi yapmaya yetkili olduğuna dair mahkeme kararını ve gerektiğinde bunun bir üst mahkemece onandığına dair kararı ibraz etmesi gerekir. Ancak veli de bir kanuni temsilci olduğu halde küçük adına yapacağı tapu işlemleri için mahkeme kararı getirmesine gerek yoktur. Küçüğün velisi olduğunu nüfus kaydı ile belgelemesi yeterlidir.

a)Tüzel Kişiler Adına Yapılan İstemler

Tüzel kişiler adına yapılan istemlerde, tüzel kişinin istenilen işlemi yapabileceğini ve temsilcilerini belirten kanunlarda yazılı mercilerden alınmış yetki belgesi aranır. Tapu Kanununun 2. Maddesine göre “Hükmi şahısların tapu işlerinde merkez ve şubelerinin bulundukları yerin en büyük mülkiye amirinden nizamnamelerine göre gayrimenkul tasarrufuna izinli olduklarına ve tescil işini yapacak temsilcinin yetkisine dair alınacak belgenin verilmesi mecburidir. Ticaret şirketleri bu belgeyi ticaret sicil memurundan alırlar.” Resmi kuruluşlarca yapılan istemlerde, kuruluşların ve temsilcilerinin yetkileri olup olmadığı araştırılır. Tapu Kanununun 1. Maddesi “Gayrimenkullerin tescilinde o gayrimenkul devlete ait ise bulunduğu yerdeki en büyük mal memuru (mal müdürü veya defterdar) özel idareye ait ise vali, vakfa ait ise vakıf müdürü veya memuru, belediyeye ait ise belediye başkanı, köye ait ise muhtar ve özel kanunla kurulmuş diğer tüzel kişilere ait ise bunların kanuni temsilcileri yetkilidirler…” hükmündedir. Tüzel kişiler adına yapılacak istemler ileride “Tüzel Kişilerin Tapu İşlemleri” bölümünde ayrıntılı olarak açıklanacaktır. Tüzel kişilerin istemlerinde tüzel kişi temsilcisinin fotoğrafı aranmaz (TST.16). Gerek resmi senede ve gerekse tescil istem belgesine tüzel kişi temsilcisinin fotoğrafını yapıştırmaya gerek yoktur. Tüzel kişi vekaletnamelerinin de fotoğraflı olması aranmaz.